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JE VEUX CONTESTER LA HAUSSE DE MES CHARGES

 

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Le témoignage de Romain I… : je suis locataire dans un immeuble récent depuis un peu plus de deux ans. Mon propriétaire et l’agence immobilière ont décidé d’augmenter nos charges locatives de façon importante. Avant, nous payions 35€ de charges par mois. Là, ils augmentent les provisions sur charges à 68€ par mois, en s’appuyant sur les comptes des charges de l’année dernière. De plus, ils nous demandent de payer un complément de 257€ à titre de régularisation. Je trouve ça soudain et excessif. Tous les locataires de l’immeuble subissent des hausses similaires. Que dit la loi à ce sujet ? Comment puis-je me défendre ?

 

Les conflits à propos des charges font partie des litiges les plus courants entre propriétaires – bailleurs et locataires. Si, comme la plupart des baux le prévoient, le locataire verse des provisions sur les charges (ce qui est le cas de notre témoin, Romain), une régularisation annuelle est obligatoire.

Mais les bailleurs ne sont pas libres d’augmenter les charges dites locatives ou récupérables comme bon leur semble. Les dépenses doivent être justifiées. Et la loi fixe des règles sur ce qui incombe au locataire. Vous avez donc les moyens de réagir à une régularisation en votre défaveur et à une hausse des provisions.

 

1 - OBTENEZ LE DÉCOMPTE DES CHARGES

Un mois avant la régularisation annuelle, l’agence immobilière ou le propriétaire doivent vous adresser le décompte par nature des charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires de l’immeuble (si le bien est en copropriété, c’est le règlement de copropriété qui fixe la grille de répartition des charges). Vous devez aussi recevoir une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Vous pouvez en outre demander à l’agence ou au bailleur un relevé général des dépenses qui a pu être présenté lors de l’assemblée général de copropriété. Mais ils ne sont pas tenus de vous le transmettre.

« Si vous ne recevez pas les documents obligatoires, demandez-les à l’agence ou au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. S’ils restent silencieux, demandez une injonction de faire auprès du tribunal d’Instance » recommande David Rodriguez, juriste à l’association Consommation Logement et Cadre de Vie (CLCV). Entre ces deux étapes, vous avez la faculté de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour obtenir les documents. Les coordonnées des CDC sont disponibles sur Service Public.fr et anil.org.

 

2 - PULUCHEZ LES JUSTIFICATIFS DES DÉPENSES

A partir de l’envoi du décompte par nature de charges, l’agence ou le bailleur doit tenir à votre disposition pendant six mois les pièces justificatives des montants exigés. L’agence immobilière de Romain lui a proposé de s’y rendre pour consulter les pièces, ce qui est parfaitement conforme à la loi. Notre témoin a le droit de prendre des notes sur place. Si l’agence refuse de vous donner accès aux justificatifs, ce qui est illégal, adressez-lui un courrier recommandé avec avis de réception. Dans l’hypothèse où elle reste silencieuse, n’hésitez pas à prévenir le propriétaire, la responsabilité de ce dernier étant engagée.

 

3 - VÉRIFIEZ QUE VOUS ÊTES REDEVABLE DE TOUTES LES SOMMES

Dans les différents documents mis à votre disposition, vérifiez que le propriétaire ne cherche pas à vous faire payer des charges qui lui incombent. Par exemple, c’est lui qui doit prendre en charge la dératisation et l’éventuel remplacement de pièces fondamentales au fonctionnement de l’ascenseur.

Les charges récupérables des logements vides et meublés sont limitativement fixées dans le décret du 26 août 1987 ainsi qu’à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Vous êtes notamment redevable des frais liés aux menues réparations de l’ascenseur ou aux dépenses relatives à l’eau chaude et au chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

Avec l’aide éventuelle d’une association de locataires, vous pouvez aussi repérer dans les documents une possible erreur de calcul ou d’imputation des charges. Vous n’êtes pas redevable de toutes les sommes exigées ? Dans ce cas, contestez la régularisation et la hausse des provisions par lettre recommandée avec avis de réception. En l’absence de réponse ou en cas de réponse insatisfaisante de l’agence immobilière ou le bailleur, saisissez la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance.

 

4 - DEMANDEZ DES DOMMAGES ET INTÉRÊTS À L’AGENT

La consultation des documents vous permet également de déterminer si le montant des provisions de charges n’a pas été minoré au moment de la conclusion du bail pour vous appâter. « La situation de Romain correspond à un cas type de minoration des charges, analyse David Rodriguez. Certains agents immobiliers minorent pendant un ou deux ans le montant des provisions avant de procéder à une régularisation très importante ».

La justice a reconnu la faculté pour des locataires de mettre en jeu avec succès la responsabilité civile d’un agent qui avait minoré le montant des charges à dessein (cour d’appel de Toulouse. 13/12/2018 n° 18/022495).

L’agent peut être condamné à verser des dommages et intérêts aux personnes lésées. Le niveau de l’indemnisation dépend de l’appréciation des juges. Toutefois, une action en justice étant longue et à l’issue incertaine, tentez d’abord de rechercher une solution amiable avec l’agent immobilier avant toute action devant le tribunal d’instance. Pour cela, demandez conseil à une association de locataires.

TIMOUR AGGIOURI

 

A RETENIR

  • Examinez le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires, transmis obligatoirement par l’agence immobilière ou le propriétaire, un mois avant la régularisation annuelle. Consultez aussi les justificatifs de dépenses.
  • Les documents vous permettent de vérifier si vous êtes bien redevable de l’intégralité des sommes exigées. Vous pouvez les contester dans le cas contraire.
  • Dans la situation où les charges ont été minorées lors de la conclusion du bail, demandez des dommages et intérêts à l’agent immobilier responsable.

 

L’erreur à éviter : arrêter de payer

« Même si vous estimez le montant des charges excessif, vous devez continuer à les régler en temps et en heure, tout comme le loyer. ‘Seule exception : si le propriétaire (ou l’agence) ne donnent pas accès aux pièces justificatives, vous n’êtes pas obligé de payer la régularisation ainsi que la part des charges supérieure ou montant prévu initialement précise Yannick Bassene juriste à la Confédération nationale du logement (CNL). En attendant un déblocage, économisez l’argent correspondant aux impayés ».

En dehors de cette situation, ne vous faites pas justice vous-même : votre contrat de location peut contenir une clause de résiliation automatique pour défaut de paiement, susceptible d’aboutir à l’expulsion. Même après votre départ du logement, vous restez redevable des sommes non versées. Le bailleur a aussi le droit de vous réclamer des dommages et intérêts pour réparer le préjudice qu’il a subi.



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